公告地價跟公告現值 你懂了嗎!?

(黃金海岸 餘暉)
最近全台六大都會區的地政單位陸續公布明年度的公告地價和土地現值,結果這兩項數字的漲幅都相當驚人,不過很多人不知道的是:公告地價土地現值各有什麼用途?兩者的關聯性和差別,其實還有很多人搞不清楚,然而這兩個地方政府公告的數值和意義,卻和民眾、業界與房地產業的發展都息息相關。
所謂「公告地價」是指,由官方政府公告出各轄區土地的價格,做為民眾申報地價的參考之用;至於「公告土地現值則是指,官方政府根據一年來,調查轄區內土地交易的動態、計算出各區段的價格,做為土地移轉交易時的價格依據。

由此可知,公告地價和公告土地現值相同的地方,在於:
  1. 兩者都是由地方(包括直轄市、各縣市)政府,附設的地價評議委員會所評定出來的。
  2. 兩者都是用來申報、課稅的依據。



然而,公告地價公告土地現值相同的地方也只有上述這幾點,其實二者相差很大,至少就有以下4點:

  1. 公告地價每3年公布一次公告土地現值則是每年就公布一次。
  2. 公告地價的數字目前大約只占土地市價的20%而已(例如市價每坪100萬元,公告地價可能只有20萬元/坪),公告土地現值則是大約占土地市價的88%左右(例如市價每坪100萬元,公告土地現值大約是88萬元/坪)
  3. 公告地價的用途是申報地價之用,公告土地現值的用途則是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格之用。
  4. 公告地價的計算稅目是地價稅、以及地租費用,公告土地現值則是計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅時的依據。



從上面的差異點可以看出,公告地價公告土地現值的差別真的很大,但是這兩者卻是有某種程度的關聯性。這是因為主管全國土地業務的內政部曾經發函給各地方政府,要求「公告地價的漲幅,不應小於過去三年公告土地現值的累計漲幅」。

換句話說,如果最近3年內的累計公告土地現值出現大漲的情況,那麼3年才公布一次的公告地價也一定會跟著大漲,這也正是為什麼最近六大都會區公布出來的公告地價,都比前一次的數字大幅成長了30~40%,因為之前的3年,各地的公告土地現值都隨著房市大多頭行情而跟著大漲了起來。但是隨著這兩年房市走向冷清,下次的公告地價公告土地現值肯定不會再有大幅調漲的情況了。 

James Rose

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