降息為何無法救房市?就像你已經喝膩珍奶,老闆降價你也不想再喝





















央行日前宣布降息,也將連帶減少房貸利息支出;然而,降息對於房市交易及房價有何影響?從過去的經驗來看,降息和升息對房價產生的影響不同,一般而言,降息將導致房價小跌,但不至於崩盤;升息則會助漲房價,如果撐得夠久,將有機會獲得較大的漲幅。

根據住展雜誌統計,自民國90年以來,歷經數波降息與升息循環,房價表現有所不同。民國89年受到網路泡沫衝擊,央行啟動降息,若從民國90年第1季算起,這波降息循環直到92年第2季才到尾聲,利率大降逾3個百分點。另外,民國97年爆發全球金融海嘯,影響更甚,也因當年第3季起央行啟動降息,大台北房價在降息循環期間跌幅不大,介於1%到3%之間。住展雜誌表示,若央行下一季再度宣布降息,將會帶領台灣進入新一波降息循環,未來房價將走向小漲小跌趨勢,泡沫化的機率會大幅降低。

央行降息對房市與民眾的購屋意願有無影響?信義房屋主管表示,此次央行降息對房市影響相當有限,即使房貸利率跟進降半碼,每百萬房貸每月還款金額僅減少約60元;影響買方購屋的關鍵原因在於房價,利率的小幅變化並不會對房市造成影響。此外,永慶房產主管則表示,以目前的市況而言,消費者幾乎都不會把利率視為進場與否的因素;因此,央行降息僅對已購屋者有些很微幅、減輕房貸的作用,但對於房市交易不會有任何影響。值得注意的是,房仲業者也指出,建商與屋主也不會因為降息半碼就認為持有成本下降,或因此鬆動對價格的堅持;不過,也有房仲認為,房價修正的趨勢不會變,甚至預估後市不振,降價的速度可能會比預期的快。

根據信義房屋在9月份對網友進行的網路調查,結果顯示現階段民眾購屋最困擾的是房價問題,其中以「無法談到理想的價格」與「怕買了房價下跌」的比例最高,至於詢問民眾升息風險對購屋的影響,只有 21% 民眾認為影響很大,絕大多數受訪者短期內對於利率問題相對無感。此外,根據永慶集團最新一季的「永慶房產趨勢前瞻報告」網路調查結果,民眾認為未來半年「不是」購屋好時機的比例高達 55% ,其中認為「升息負擔加重」而不適合買房的比例僅3%,顯示只有極少數的消費者對升息有感。

目前央行宣布降息,雖然短期看似對房市及房價沒有太大影響,但也有部分房仲業者認為,有鼓舞市場、逼出資金的作用,加上明年房地合一即將上路,投資客已大幅減少;不過,民眾最在意的房價仍高居不下,未來,如何讓房價趨向合理化,以使多數民眾買的起房,就考驗著政府的智慧了。

James Rose

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